Автор: Alina Scerri
К середине 2026 года стало окончательно ясно: рынок инвестиционной миграции вступил в новый этап.
Полноценный запуск европейской системы въезда и выезда EES, новые требования Еврокомиссии к программам гражданства третьих стран и ужесточение национальных правил — в частности, в отношении Golden Visa Греции — постепенно закрывают эпоху программ, в которых для получения статуса было достаточно выполнить минимальные финансовые условия.
Для состоятельных частных клиентов это меняет сам подход к выбору второго резидентства или гражданства. Безвизовый доступ по-прежнему важен, но одного лишь списка доступных стран уже недостаточно для создания действительно надёжного «плана Б».
Сегодня значение имеют качество проверки заявителей, прозрачность происхождения капитала, биометрическая идентификация, устойчивость законодательства и то, насколько серьёзно международные партнёры относятся к программе и выданным в её рамках документам.
Как меняется регулирование инвестиционной миграции
В 2026 году требования к программам гражданства и резидентства за инвестиции в разных странах становятся всё более похожими.
Европейская комиссия, миграционные ведомства и органы финансового контроля делают акцент на более глубокой проверке заявителей, обязательной сдаче биометрических данных, подтверждении происхождения средств и, во всё большем числе случаев, личном присутствии.
Постепенно уходят и полностью пассивные модели, при которых покупка недвижимости или внесение установленной суммы почти автоматически открывали путь к резидентству или гражданству.
Это не означает, что инвестиционная миграция исчезает. Напротив, программы продолжают работать и развиваться. Но теперь государства гораздо внимательнее относятся к тому, кому именно они предоставляют статус и насколько реальна связь заявителя со страной.
Новая система границ ЕС
На протяжении многих лет привлекательность второго паспорта оценивали прежде всего по количеству стран, доступных без визы. Чем длиннее был список, тем сильнее считался документ.
Однако новая пограничная система Европы постепенно меняет эту логику.
С апреля 2026 года в Шенгенской зоне в полном объёме действует Entry/Exit System, или EES. Она заменила традиционные паспортные штампы цифровой регистрацией въезда и выезда краткосрочных путешественников из стран вне ЕС.
Система использует биометрические данные и автоматически рассчитывает соблюдение правила 90 дней в течение 180. Любое превышение допустимого срока теперь выявляется не по штампам в паспорте, а непосредственно в электронной базе.
Следующим этапом станет запуск ETIAS — предварительного разрешения на поездку для граждан стран, имеющих безвизовый доступ в Шенгенскую зону.
По своей логике ETIAS будет напоминать американскую ESTA: путешественник должен пройти предварительную проверку ещё до посадки на рейс.
Таким образом, безвизовый въезд больше нельзя воспринимать как безусловное право. Важен не только паспорт, но и результат автоматизированной проверки его владельца.
[Архитектура пограничного и миграционного контроля ЕС в 2026 году] ├── EES — система въезда и выезда ──► Биометрическая регистрация и автоматический контроль правила 90/180 дней ├── Предварительная проверка ETIAS ─► Углублённая проверка безопасности всех безвизовых путешественников └── Мандат OECS по соответствию ────► Двухлетний срок ЕС для усиления проверок в карибских программах
Что ЕС требует от карибских программ CBI
Отдельное внимание Европейская комиссия уделяет программам гражданства за инвестиции, действующим в третьих странах.
В середине 2026 года карибским государствам, предлагающим CBI, был предоставлен двухлетний срок — до 1 июня 2028 года — для усиления контроля и пересмотра моделей, которые ЕС считает недостаточно регулируемыми или чрезмерно масштабными.
В противном случае граждане этих стран рискуют потерять безвизовый доступ в Шенгенскую зону.
Карибский регион уже начал адаптироваться к новым требованиям. В рамках создаваемой системы Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority, или ECCIRA, вводятся единые стандарты проверки, обязательная личная сдача биометрии и межведомственный обмен информацией через CARICOM IMPACS.
Кроме того, Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада, Сент-Китс и Невис и Сент-Люсия согласовали минимальный инвестиционный порог на уровне US$200 000.
Для заявителей это означает, что прежняя модель полностью дистанционного и сравнительно простого оформления постепенно уходит. Карибские программы сохраняются, но требуют большего личного участия, более тщательной подготовки документов и более глубокой проверки происхождения средств.
«Индустрия перешла от продажи мобильности к выстраиванию программ, способных выдерживать международную проверку. Временный безвизовый доступ мало значит, если владелец паспорта не может без проблем пройти автоматизированные процедуры EES и ETIAS. Настоящую защищённость даёт законный и подтверждаемый статус в стабильной юрисдикции». — Жан-Люк Мерсье, старший аналитик по европейской политике
Golden Visa Греции: три инвестиционных уровня
Изменения затронули не только программы гражданства, но и европейские программы резидентства через недвижимость.
Golden Visa Греции, которая долгие годы оставалась одним из наиболее доступных и популярных вариантов в ЕС, теперь работает по трёхуровневой системе. Минимальная сумма инвестиций зависит от региона и типа приобретаемого объекта.
В наиболее востребованных районах порог составляет €800 000. В остальных частях страны действует минимум €400 000. При этом специальный маршрут с порогом €250 000 сохраняется для коммерческой недвижимости, переводимой в жилой фонд, и для реставрации охраняемых исторических зданий.
Новая система должна одновременно сохранить интерес иностранных инвесторов и снизить давление на рынок жилья в наиболее популярных регионах.
[Инвестиционные уровни программы «Золотая виза» Греции в 2026 году] ├── Зона A — минимум €800 000 ──► Аттика, Афины и Ривьера, Большие Салоники, Миконос, Санторини ├── Зона B — минимум €400 000 ──► Остальная Греция: Пелопоннес, Крит и материковые регионы └── Зона C — минимум €250 000 ──► Реставрация исторических зданий и перевод коммерческих объектов в жилые
Где действует порог €800 000
Повышенный порог распространяется на весь регион Аттика, включая Афины, Пирей и пригороды Афинской Ривьеры, такие как Глифада и Вульягмени.
В эту же категорию входят Большие Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек.
Кроме стоимости, установлено и дополнительное требование к объекту: это должна быть единая жилая недвижимость площадью не менее 120 квадратных метров.
На практике это выводит из программы небольшие квартиры в наиболее востребованных районах и смещает спрос в сторону более крупных и дорогих объектов.
Для инвесторов это означает, что стандартный маршрут Golden Visa в Афинах или на популярных островах теперь требует значительно большего капитала, чем несколько лет назад.
Порог €400 000 в остальных регионах
Для большей части материковой Греции, Пелопоннеса, Крита и менее населённых островов минимальный порог составляет €400 000.
Здесь также действует требование приобрести один объект площадью не менее 120 квадратных метров.
Этот маршрут может быть интересен инвесторам, которые не привязаны к Афинам, Миконосу или Санторини и готовы рассматривать менее перегретые регионы с более умеренной стоимостью недвижимости.
При этом выбор локации должен основываться не только на минимальном пороге. Необходимо учитывать ликвидность объекта, перспективы долгосрочной аренды, инфраструктуру региона и возможность последующей продажи.
Маршрут за €250 000
Несмотря на общее повышение порогов, в программе сохранилась возможность получить Golden Visa при инвестиции от €250 000.
Она доступна в двух случаях.
- Первый — покупка коммерческого или промышленного объекта, который официально переводится в жилой фонд. Процедура изменения назначения должна быть завершена в установленном порядке до подачи заявления на ВНЖ.
- Второй — приобретение здания, включённого в перечень охраняемых исторических объектов, с последующей полной реставрацией.
В отличие от стандартных маршрутов, порог €250 000 применяется независимо от местонахождения недвижимости. Объект может находиться как в Афинах, так и в другом регионе Греции.
На первый взгляд этот вариант выглядит особенно привлекательным. Но он требует гораздо более серьёзной юридической и технической проверки.
До покупки необходимо убедиться, что изменение назначения действительно возможно, согласования оформлены корректно, а проект реставрации соответствует требованиям законодательства. Низкий входной порог не должен создавать иллюзию простого процесса.
Краткосрочная аренда запрещена
Ещё одно важное изменение касается использования недвижимости после покупки.
Объекты, приобретённые в рамках Golden Visa, нельзя сдавать в краткосрочную туристическую аренду через Airbnb, Booking.com и аналогичные платформы.
Собственник может использовать недвижимость для личного проживания или сдавать её в долгосрочную аренду.
За нарушение предусмотрены серьёзные последствия: штраф в размере €50 000 и возможное аннулирование пятилетнего вида на жительство.
Это существенно меняет инвестиционную модель программы. Раньше многие покупатели рассчитывали компенсировать часть вложений за счёт туристической аренды. Теперь доходность должна оцениваться исходя из долгосрочной аренды, которая обычно находится примерно в диапазоне 3–6% годовых в зависимости от объекта и региона.
Резидентство или долгосрочная европейская стратегия
Для части инвесторов Golden Visa Греции остаётся удобным способом получить европейское резидентство без обязательного постоянного проживания.
Но состоятельным семьям важно заранее определить, какую именно задачу должен решать выбранный статус.
Если цель ограничивается мобильностью по Шенгенской зоне и наличием европейской базы, греческая программа может быть вполне подходящим решением.
Если же семья рассматривает полноценную интеграцию в Европу, гражданство, налоговую релокацию или создание долгосрочного центра жизненных интересов, одного резидентства через недвижимость может оказаться недостаточно.
В таком случае имеет смысл рассматривать и более индивидуальные пути — например, натурализацию на Мальте за особые заслуги в соответствии со статьёй 10(9) Закона о гражданстве Мальты.
Этот маршрут строится не вокруг заранее установленной цены, а вокруг реального вклада заявителя, его профессионального опыта, репутации и способности принести стране стратегическую ценность.
Вануату: быстрый процесс, но уже не полностью дистанционный
Вануату также пересмотрело свои процедуры под влиянием международных требований.
Программа поддержки развития DSP и Иммиграционный план капиталовложений CIIP по-прежнему остаются одними из самых быстрых маршрутов к получению второго гражданства.
Рассмотрение заявления занимает примерно 30–45 дней. Минимальный государственный взнос составляет US$130 000 для одного заявителя и US$150 000 для супружеской пары.
Однако процесс больше нельзя назвать полностью дистанционным.
Для оформления нового электронного паспорта все заявители старше 16 лет должны лично сдать биометрические данные.
Пройти эту процедуру можно в уполномоченных центрах в Порт-Виле, Дубае, Гонконге или Нумеа. В отдельных случаях также допускается организация выездного визита консульского сотрудника.
Постоянно проживать в стране не требуется. Тем не менее обязательная биометрия показывает, что даже самые быстрые программы постепенно движутся в сторону личной идентификации и более строгого контроля.
Вануату при этом сохраняет привлекательный налоговый режим. В стране отсутствуют налоги на доходы физических лиц, прибыль компаний, прирост капитала и наследство.
Поэтому программа может оставаться интересной для владельцев международного бизнеса и основателей цифровых компаний, которым необходима быстрая диверсификация по юрисдикциям. Но скорость теперь уже не означает полное отсутствие личного участия.
Что меняется для HNWI
Главный итог 2026 года заключается не в том, что инвестиционная миграция закрывается или теряет актуальность.
Она становится более зрелой и значительно более регулируемой.
Теперь недостаточно выбрать программу по цене, скорости или количеству безвизовых стран. Необходимо понимать, насколько устойчив её правовой статус, как она воспринимается ЕС, США и международными финансовыми институтами, какие проверки проходит заявитель и сохранятся ли ключевые преимущества программы в долгосрочной перспективе.
Для состоятельной семьи надёжный «план Б» должен работать не только в момент получения документа. Он должен оставаться применимым спустя пять или десять лет — на границе, в банке, при переезде, при структурировании капитала и при защите интересов семьи.
Самый быстрый паспорт не всегда является самым надёжным. Самая доступная недвижимость не всегда создаёт лучшую резидентскую стратегию. А формальный безвизовый доступ мало значит, если программа находится под постоянным риском пересмотра.
Именно поэтому в 2026 году качество программы становится важнее её маркетинговой привлекательности.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между EES и ETIAS?
EES — это электронная система регистрации въезда и выезда краткосрочных путешественников из стран вне ЕС. Она использует биометрические данные и автоматически контролирует соблюдение правила 90 дней в течение 180.
ETIAS — это предварительное разрешение на поездку для граждан безвизовых стран. Его необходимо будет получить до посадки на рейс в Шенгенскую зону.
Можно ли сдавать через Airbnb недвижимость, приобретённую по Golden Visa Греции?
Нет. Недвижимость, приобретённую в рамках программы, запрещено использовать для краткосрочной туристической аренды.
Объект можно использовать лично или сдавать в долгосрочную аренду. Нарушение может привести к штрафу в размере €50 000 и аннулированию вида на жительство.
Какой минимальный порог действует для Golden Visa Греции?
В наиболее востребованных регионах минимальная инвестиция составляет €800 000. В остальных частях страны — €400 000.
Порог €250 000 сохраняется для коммерческих объектов, переводимых в жилой фонд, и для охраняемых исторических зданий, подлежащих полной реставрации.
Нужно ли приезжать в Вануату для получения гражданства?
Постоянное проживание в Вануату не требуется. Однако заявители старше 16 лет должны лично сдать биометрические данные для оформления электронного паспорта.
Процедуру можно пройти в Порт-Виле, Дубае, Гонконге или Нумеа либо в отдельных случаях организовать визит консульского сотрудника.
Использованные источники и нормативные материалы:
- Официальный вестник Правительства Греческой Республики: Закон № 5100/2024 — регулирование стратегических инвестиций и изменение зон программы «Золотая виза».
- Европейская комиссия, Генеральный директорат по вопросам миграции и внутренних дел (DG HOME): отчёт о ходе внедрения EES и требованиях к проверке программ CBI третьих стран, июнь 2026 года.
- The Washington Post: требование ЕС к странам Карибского бассейна усилить комплексную проверку во избежание утраты безвизового доступа, июль 2026 года.
- Комиссия по гражданству Вануату (VCC): официальная директива об обязательной биометрической регистрации для получения электронных паспортов и протоколы программы DSP.
