Une mise à jour discrète, aux implications larges pour les acheteurs immobiliers à Dubaï

Le Dubai Land Department (DLD) a supprimé le seuil minimum de valeur immobilière de AED 750,000 (environ US$204,000) que les propriétaires uniques devaient auparavant respecter pour être éligibles au visa de résidence investisseur immobilier de deux ans de l’émirat. La mise à jour, publiée le 29 avril sur la plateforme DLD Cube Centre, assouplit également les conditions applicables à la copropriété : chaque copropriétaire doit désormais détenir une part immobilière minimale de AED 400,000 (environ US$109,000), contre l’ancienne règle qui imposait à chaque copropriétaire de satisfaire individuellement au seuil complet de AED 750,000.

Aucun décret formel ni avis au journal officiel n’a accompagné ce changement. De grands cabinets de conseil en immigration, dont Fragomen et Erickson Immigration Group, ont toutefois publié des notes clients le traitant comme déjà effectif.

Ce n’est pas une Golden Visa

Le visa de deux ans est un permis de résidence renouvelable lié à la propriété immobilière à Dubaï. Il se situe nettement en dessous de la Golden Visa des EAU, tant par sa durée que par son seuil d’investissement. La Golden Visa de dix ans continue d’exiger un achat immobilier minimum de AED 2 millions (environ US$545,000). Le visa de retraite de cinq ans, réservé aux demandeurs âgés de 55 ans et plus, conserve lui aussi son seuil existant de AED 1 million.

Jeremy Savory, directeur général et fondateur de Savory & Partners, a clairement distingué les deux dispositifs. « Ce n’est pas une golden visa. C’est un visa de deux ans, comme si vous aviez une entreprise ici », a-t-il déclaré. « Il n’y a rien de golden là-dedans. »

Une mesure ciblant le segment inférieur du marché

Savory a présenté la suppression du seuil comme une réponse ciblée, du côté de la demande, à l’affaiblissement des conditions dans une tranche de prix spécifique. « C’est un effort pour amortir la pression baissière sur les prix de l’immobilier dans une strate particulière du marché immobilier », a-t-il déclaré. « Cela vise davantage les catégories à revenus faibles et intermédiaires, car c’est ce marché qui a connu des licenciements, en particulier autour de l’immobilier, du tourisme et des marchés indirects qui fonctionnent autour de ces deux écosystèmes. »

Ce changement s’inscrit dans un contexte plus large de perturbations économiques à la suite du conflit iranien et du blocus du détroit d’Ormuz, qui ont pesé sur les flux commerciaux, les chaînes d’approvisionnement dans la construction et la confiance des consommateurs à travers les EAU. Savory l’a qualifié comme l’une de plusieurs mesures réactives : « C’est l’une des quelques mesures qui ont été prises depuis le début du conflit, alors que le gouvernement a adopté une approche proactive pour prendre les devants. »

Le haut de gamme évolue différemment

Aucun ajustement comparable n’a été apporté aux marchés résidentiels premium ou aux villas de Dubaï, qui poursuivent leur propre trajectoire. « Dans d’autres parties du marché, en ce qui concerne la résidence par l’immobilier, il n’y a eu aucun changement pour les propriétaires immobiliers dans les segments haut de gamme, sur les marchés des villas, ni sur les marchés de l’immobilier commercial », a confirmé Savory.

L’immobilier commercial évolue même dans la direction opposée. Les perturbations de la chaîne d’approvisionnement liées au blocus d’Ormuz ont renforcé les tensions sur un marché déjà sous-approvisionné. « Le commercial était déjà sous-approvisionné », a noté Savory. « Les prix, de manière assez incroyable, ont en réalité encore augmenté. »

Les conditions à remplir par les demandeurs

Les propriétaires uniques de biens achevés, enregistrés auprès du DLD avec un titre de propriété complet, peuvent désormais déposer une demande quelle que soit la valeur d’achat. Les unités sur plan enregistrées uniquement sous Oqood — le système provisoire couvrant les projets non achevés — ne sont pas éligibles ; un titre de propriété final est requis. Les propriétaires de biens hypothéqués ou financés par un promoteur doivent fournir un certificat de non-objection du prêteur ou du promoteur, accompagné d’un relevé de paiement. Une assurance santé souscrite auprès de n’importe quel prestataire aux EAU est obligatoire, tout comme un certificat de bonne conduite délivré par la police de Dubaï. Le DLD Cube Centre traite les demandes et rend généralement une décision sous 10 à 15 jours ouvrables.

Un volet d’une réforme administrative plus large

La suppression du seuil intervient après une restructuration plus large de l’architecture de résidence liée à l’immobilier à Dubaï. La GDRFA et le DLD ont récemment signé un protocole d’accord visant à regrouper trois voies de résidence — Golden Residency, résidence pour retraités et résidence par la propriété immobilière — dans un canal administratif unique. Une circulaire fédérale distincte publiée en février a supprimé l’exigence de paiement initial en espèces de AED 1 million qui s’appliquait aux demandeurs de Golden Visa par l’immobilier, et a confirmé que les biens sur plan peuvent être pris en compte dans le seuil de la Golden Visa sur la base des valeurs inscrites dans les titres de propriété ou les contrats Oqood.

Pris ensemble, ces changements traduisent un recalibrage délibéré du cadre de résidence par l’immobilier à Dubaï : des barrières plus faibles à l’entrée, une administration simplifiée à tous les niveaux et des conditions d’éligibilité plus flexibles pour la voie immobilière de la Golden Visa. La capacité de ces mesures d’entrée de gamme à soutenir durablement la demande dépendra largement de la durée du conflit régional et de la rapidité avec laquelle le sentiment des acheteurs se rétablira.

FAQ

Ce changement signifie-t-il que toute personne propriétaire d’un bien immobilier à Dubaï peut désormais obtenir un visa de résidence de deux ans ?

Oui, à condition que le bien soit achevé et enregistré auprès du DLD avec un titre de propriété complet. Les biens sur plan enregistrés uniquement sous Oqood ne sont pas éligibles. Les biens hypothéqués exigent un certificat de non-objection du prêteur. Une assurance santé et un certificat de bonne conduite délivré par la police de Dubaï sont également obligatoires.

En quoi le visa investisseur immobilier de deux ans diffère-t-il de la Golden Visa des EAU ?

Il s’agit de deux instruments distincts. Le visa de deux ans est un permis de résidence renouvelable, sans seuil minimum de valeur actuellement applicable. La Golden Visa des EAU offre une résidence de dix ans et exige toujours un achat immobilier minimum de AED 2 millions (environ US$545,000). Jeremy Savory, de Savory & Partners, a décrit le visa de deux ans sans ambiguïté : « Ce n’est pas une golden visa. C’est un visa de deux ans, comme si vous aviez une entreprise ici. »

Pourquoi Dubaï a-t-il supprimé l’exigence de valeur immobilière minimale de AED 750,000 ?

Cette mesure répond à la demande dans un contexte de repli des prix dans le segment inférieur du marché immobilier de Dubaï. Selon Jeremy Savory, de Savory & Partners, il s’agit d’un « effort pour amortir la pression baissière sur les prix de l’immobilier dans une strate particulière », sous l’effet de licenciements dans l’immobilier et le tourisme. Le changement s’inscrit également dans le contexte des perturbations économiques liées au conflit iranien et au blocus du détroit d’Ormuz.

Les biens immobiliers sur plan sont-ils éligibles au visa investisseur de deux ans à Dubaï ?

Non. Seuls les biens achevés, enregistrés auprès du DLD avec un titre de propriété complet, sont éligibles au visa de deux ans. Les unités enregistrées uniquement sous Oqood sont exclues. En revanche, les biens sur plan peuvent être éligibles à la Golden Visa des EAU, à condition que la valeur totale indiquée dans le titre de propriété ou le contrat Oqood atteigne le seuil de AED 2 millions.

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